Taxe professionnelle et location meublée

Publié le 13/03/2001

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Jurisprudence en bref

Le code général des Impôts (art. 1459) prévoit que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérés de taxe professionnelle. Mais la simplicité d'application de cet article n'est qu'apparente. Car il faut reprendre la jurisprudence qui était applicable en matière de patente pour en connaître les limites réelles.
C'est pourquoi les juges ont considéré que l'administration fiscale était dans son droit quand elle soumettait à la taxe professionnelle des revenus produits par la location à des étudiants de deux pièces meublées situées au rez-de-chaussée de la résidence principale du contribuable ; ces locaux disposaient d'un équipement sanitaire autonome et leur accès se faisait par le garage de la maison et non en traversant l'appartement du contribuable.
Conclusion : l'exonération de taxe professionnelle ne s'applique pas à des pièces louées à des étudiants dans des conditions leur permettant de mener une existence indépendante.

Réf : CAA Boureaux, 7 nov. 2000, n° BX.

Plus-values et parts de SCI

Toute plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu. Depuis un arrêt du Conseil d'Etat de 1998, l'administration a admis que le bénéfice de cette exonération s'étendait aux personnes détenant leur résidence principale par le biais d'une SCI. A condition toutefois, viennent de préciser les juges, que le logement soit mis à disposition gratuitement.
Pendant de nombreuses années, l'administration fiscale a refusé de faire bénéficier l'associé d'une SCI (société civile immobilière) qui occupait à titre de résidence principale l'un des logements dont la SCI était propriétaire des avantages fiscaux dont bénéficiait la résidence principale (exonération de taxation des plus-values, déductibilité des grosses réparations...). Les juges ayant désavoué l'administration fiscale, cette dernière a accepté de revenir sur sa position intransigeante, mais à condition que le logement soit mis gratuitement à la disposition d'un des associés.
Cette fois, les juges de la cour administrative d'appel de Bordeaux ont donné raison au fisc. Ils viennent de juger que le fait, pour un associé, de verser à la SCI un loyer mensuel de 1 500 F lui retirait tout droit à l'exonération d'imposition sur les plus-values.
Par conséquent, pour pouvoir se prévaloir des dispositions de l'article 150C,I du code général des impôts (exonération d'imposition des plus-values), il faut obligatoirement que la SCI propriétaire des locaux les mette gratuitement à la disposition de l'un de ses associés et que celui-ci les occupe à titre de résidence principale.

Réf. : CAA Bordeaux, 1er février 2000, n° 97BX01002.
Conseil d'Etat, 8 juillet 1998, n° 165227.

Câblé malgré soi

Si vous vivez dans un immeuble en copropriété et que la majorité des copropriétaires vote pour le raccordement au câble de l'immeuble, vous ne pouvez refuser de payer les charges destinées à couvrir le coût de l'installation. Cela est vrai, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 juin 2000.

Protection des locataires âgés

La loi du 6 juillet 1989 dans son article 15-III subordonne le congé donné à un locataire âgé et disposant de faibles ressources annuelles (une fois et demie le SMIC annuel) à un relogement dans des conditions semblables. Les juges de la Cour de cassation viennent de préciser que « les ressources de chacun des colocataires doivent être appréciées séparément ». Bien que l'un des époux perçoive une retraite largement supérieure au plafond prévu par la loi, l'article 15-III s'applique donc, car l'épouse ne percevait aucune retraite personnelle.
Il faut toutefois préciser que cet article ne s'applique que si le bailleur n'est pas lui-même âgé de plus de 60 ans ou ne dispose pas de revenus supérieurs à une fois et demie le SMIC.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 juillet 2000.

Départ à la retraite anticipé : un événement exceptionnel

En cas de survenance d'un événement exceptionnel, le franchissement du seuil de cession de valeurs mobilières de 50 000 F s'apprécie par rapport à la moyenne des cessions de l'année considérée et des deux années précédentes.
Alors que l'article 150-0 A du code des impôts prévoit explicitement qu'un départ à la retraite constitue un événement exceptionnel, l'administration fiscale refusait de faire bénéficier des avantages fiscaux prévus par cet article, les contribuables cessant leur activité avant l'âge normal de départ à la retraite. Cette conception restrictive vient d'être condamnée par les juges qui ont décidé qu'un départ anticipé à la retraite constitue également un événement exceptionnel.

Cour administrative d'appel de Lyon, 7 juin 2000, n° 96-2590.

Une caution n'est jamais tacite

De nombreux propriétaires demandent à leur locataire qu'un parent ou un ami se porte caution du paiement des loyers. La Cour de cassation vient de rappeler que celui qui accepte de se porter caution ne s'engage, sauf mention d'une durée précise dans le texte de caution, que pour la durée du premier bail. Or un bail se renouvelle habituellement par tacite reconduction. De ce fait, si les problèmes d'impayés de loyers se produisent après le premier renouvellement, le cautionnement n'est plus valable.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 septembre 2000, pourvoi 97-21.356.

Le Quotidien du Mdecin