R IEN n'est plus difficile que d'évaluer un bien immobilier, car trop de paramètres doivent être pris en compte pour trouver un bien supposé être « similaire ». C'est pourquoi la majorité des litiges avec l'administration fiscale, tant en matière de droits de succession que d'ISF, portent sur des évaluations de biens immobiliers.
Or l'interprétation récente que vient de donner la Cour de cassation de la notion de biens similaires devrait permettre dorénavant au fisc de mener à bien un nombre plus important de redressements.
Les immeubles doivent lors de leur déclaration au titre de l'imposition à l'ISF être déclarés pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition (art. 761 du code général des Impôts, CGI). Un abattement de 20 % peut être effectué sur cette valeur si le bien est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire (art. 885S du CGI).
En référence à des biens similaires
La seule difficulté d'application de ces deux articles du CGI réside dans la détermination de la valeur vénale au 1er janvier du bien à déclarer. Tant que celui-ci n'est pas vendu, le contribuable ne peut l'évaluer qu'en se référant aux prix de vente de biens similaires avant le 1er janvier de l'année d'imposition. Mais il n'est pas toujours aisé de trouver des biens similaires, d'où les nombreux conflits avec l'administration fiscale portés devant la justice.
Dans la dernière affaire jugée, un contribuable contestait le bien-fondé du mode d'évaluation utilisé par le fisc pour estimer son appartement situé dans le 16e arrondissement de Paris et qu'il occupait comme résidence principale. Faute d'avoir trouvé un appartement semblable, l'administration fiscale s'était fondée sur des biens vendus dans le même quartier, construits également en 1929/1930 mais de standings fort différents (prix au mètre carré allant de 32 900 à 51 071 F) et avait effectué des pondérations pour arriver à un prix de 32 500 F du mètre carré, tenant compte, d'après elle, du niveau d'entretien de l'immeuble et de son mode de chauffage à la vapeur.
La comparaison ne portait donc pas sur un bien similaire, d'où la contestation du redressement qui avait suivi par ce contribuable. Le tribunal saisi en première instance du litige puis la Cour de cassation n'ont nullement suivi le raisonnement dudit contribubale. Les juges des deux cours ont en effet implicitement admis que l'administration peut évaluer un bien en se référant à un éventail de biens de même nature, même assez différents, quitte ensuite à adapter la valeur moyenne retenue en fonction des particularités du bien redressé.
Conséquence pratique, dorénavant, lors de la rédaction d'une déclaration fiscale dans laquelle des biens doivent être évalués (ISF, succession, donation...), il ne faut plus se considérer à l'abri de tout redressement pour sous-évaluation sous le prétexte qu'aucun bien similaire a été vendu dans l'année précédente.
Réf. : Cass. Com. 18 avril 2000, n° 97-18 042.
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