Voici quelques-unes des difficultés liées aux revenus fonciers que vous pouvez rencontrer cette année et notre solution. Dans l’attente éventuelle, l’année prochaine, de l’application aux revenus fonciers du prélèvement à la source qui donnera une des plus belles usines à gaz que Bercy aura jamais créée !
Les frais d’administration et de gestion
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces frais sont limitativement énumérés par l’administration. On ne peut donc pas tous les déduire.
Certaines de ces dépenses sont déductibles pour leur montant réel. Elles doivent être inscrites à la ligne 221. Comme la déclaration 2044 l’indique, il s’agit :
- Des « rémunérations versées aux gardes et concierges ». Elles comprennent les salaires, les charges sociales correspondantes et les avantages en nature (logement, électricité, etc.). Elles sont généralement comprises dans les provisions pour charges de copropriété.
- Des « rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers » pour la gestion du bien immobilier. Il s’agit, notamment, de la rémunération du syndic ou de l’administrateur de biens, des honoraires d’un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité ou la rédaction des déclarations fiscales, de la commission d’une agence immobilière pour la recherche d’un locataire ou la rédaction du bail, etc.
- Des « frais de procédure ». Ils comprennent par exemple les honoraires versés à un avocat, un notaire ou un expert pour le règlement des litiges liés au bien concerné (comme un litige avec un locataire ou un prestataire de services).
Attention, les frais d’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, droits de mutation, commission d’agence, etc.) ne sont pas déductibles.
Il en est de même pour tous les autres frais de gestion qui ne peuvent être déduits que pour un montant forfaitaire (et dérisoire…) de 20 euros par local !
Pour l’administration, ces autres frais de gestion couverts par la déduction de 20 euros représentent notamment « les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone, les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages et de mobilier de bureau ». En clair, si vous gérez vous-même votre bien locatif, vous ne pouvez rien déduire de tous les frais que cela entraîne.
Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
Le principe est le suivant : si vous donnez un bien en location à usage d’habitation, vous pouvez déduire les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. Par contre, vous ne pouvez pas déduire les dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Par « dépenses de réparation et d’entretien », l’administration entend celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Toutefois, les « dépenses locatives », c'est-à-dire celles auxquelles le locataire est tenu selon l’article 1754 du Code civil, ne sont pas déductibles.
À cela, trois exceptions. Vous pourrez déduire les dépenses locatives :
- occasionnées par la vétusté ou la force majeure (on considère qu’elles n’incombent pas au locataire),
- celles engagées en vue de faciliter la location (comme la réfection des peintures),
- et celles qui n’auront pas été récupérées au départ du locataire.
Les « dépenses d’amélioration » sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Par exemple, l’installation d’une cuisine, l’agrandissement des fenêtres, la réfection de l’installation électrique ou de la plomberie, etc.
Attention, si vous donnez en location un local à usage professionnel, vous ne pourrez pas déduire les dépenses d’amélioration, vous ne pourrez déduire que les dépenses d’entretien et de réparation. Ce sera le cas si vous donnez en location à votre successeur votre ancien local professionnel.
Provisions pour charges de copropriété
Si vous êtes à la fois bailleur et copropriétaire, vous devez inscrire à la ligne 229 de la déclaration 2044 le total des charges de copropriété que vous avez versées au syndic en 2016.
Rappelons en effet que les règles de déduction des dépenses pour les revenus fonciers sont les mêmes que celles concernant les bénéfices non commerciaux : ces dépenses sont déductibles à la date de leur règlement.
Mais vous n’avez pas terminé votre pensum. Vous devez également régulariser (à la ligne 230) les provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites sur votre déclaration 2044 des revenus de 2015.
En effet, ces provisions comprenaient :
- Des charges de copropriété déductibles des revenus fonciers (comme le salaire du concierge ou des dépenses d’entretien),
- Éventuellement des charges non déductibles (comme des dépenses d’agrandissement),
- Des charges locatives récupérables auprès du locataire, et donc non déductibles.
Vous devez donc réintégrer à votre revenu de 2016 les charges non déductibles déduites en 2015.
Ce qui est beaucoup plus facile à dire qu’à faire puisqu’il vous faut retrouver (ou obtenir…) l’arrêté des comptes de la copropriété pour l’année 2015, vous plonger dedans et déterminer en fonction de vos millièmes votre quote-part de dépenses effectivement déductibles au titre de 2015. Bon courage !
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