PARCE QU’un bon exemple vaut mieux qu’un long discours, inventons pour l’exercice un couple, le Dr P. et son conjoint, qui ont acheté en 2005 un appartement de 53 m2 à Paris, qu’ils louent directement, sans l’intermédiaire d’une agence. Les loyers charges comprises perçus s’élèvent à 16 320 euros annuels avec charges (hors charges : 15 360 euros).
• La rentabilité brute.
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Sachant que le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition : notaire, agence immobilière, crédit…
Taux de rentabilité brute = (loyer mensuel x 12)/ (Prix d’acquisition du bien) x100
Appliquée à notre exemple, la formule donne :
Investissement initial = prix d’achat + frais d’agence + frais d’achat 7 % + travaux + achat équipement = 227 000 € + 13 000 € +15 890 € + 22 000 € + 2 000 € = 279 890 €
Calcul de la rentabilité brute = 15 360 €/ 279 890 € x100 = 5,5 %
Certes, cet indicateur est simple à calculer… mais aussi trop simpliste : il ne prend en compte que les loyers sans refléter la réalité de façon très précise (les frais de ravalement, les charges non récupérables, etc. que vous aurez à payer) et, par conséquent, surévalue la rentabilité réelle de votre investissement.
• La rentabilité nette de frais et charges.
Pour gagner en précision, on peut calculer la rentabilité nette de frais et charges. Celle-ci est calculée par rapport au prix d’acquisition en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier selon le savant calcul suivant :
(Loyers charges comprises – total charges)/ Prix d’acquisition du bien x 100
Reprenons notre exemple.
Les charges suivantes sont constatées en 2010 :
- charges de copropriété mensuelles dont récupérables : 134 euros
- travaux de copropriété (rénovation sas d’entrée) : 258 euros
- travaux d’électricité : 517 euros
- taxe foncière : 370 euros
- prélèvements sociaux : 1 051 euros
- assurances impayées et propriétaire non occupant : 660 euros
Total des charges = 2 990 euros
Rentabilité nette = (16 320 € - 2 990 €)/ 279 890 € = 4,8 %
Certes, la rentabilité semble avoir fondu, mais on se rapproche de la réalité…
• La rentabilité nette.
Le mode de calcul le plus complet et le plus proche de la réalité ? Celui de la rentabilité nette, qui prend en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien, ...) ou des travaux de réhabilitation. Toutefois, il n’est fiable que si la situation fiscale de l’investisseur demeure inchangée durant plusieurs années.
Poursuivons notre exemple : un emprunt a été contracté en 2005, au taux de 3,5 %, assurance 0,03 %. Les intérêts payés sur 2010 s’élèvent à 6 000 euros. Les travaux de 22 000 euros ont été déduits du revenu global, permettant une économie de 5 500 euros d’impôts au total (échelonné sur deux années).
L’investissement initial n’est donc finalement revenu qu’à 279 890 € - 5 500 €= 274 390 €
Base imposable pour les loyers = revenus nets avant impôt sur le revenu – intérêts du crédit = 13 330 € - 6 000 € = 7 330 € (contre 11 123 € en microfoncier)
Imaginons que le taux effectif d’imposition du couple P. est de 25 %. Les impôts correspond aux revenus générés par l’investissement sont de : 0,25 x 7 330 € = 1 833 €
Rentabilité nette après impôts = (13 330 €-1 833 €)/ 274 390 € = 4,2%
• Une rentabilité à corriger en cas de revente.
Dernier point à prendre en compte pour affiner encore davantage notre calcul, la revente, avec à la clé une plus-value ou une moins-value. Imaginons, pour prolonger notre exemple que, en 2011, soit six ans plus tard, M. et Mme P. vendent leur bien (loué) 330 000 euros, bénéficiant de la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années.
Le montant d’impôt sur la plus-value s’élève à 14 318 euros.
La plus-value totale sur l’investissement de départ est de 330 000 € - 14 318 € - 274 390 € = 41 292 € en six ans, soit 6 882 euros par an, soit 2,5 % de rentabilité additionnelle par an.
On peut donc corriger chaque rentabilité annuelle comme suit :
Rentabilité corrigée = rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle
due à la plus-value = 4,2 % + 2,5 % = 6,7 %
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