Dans ce cadre de location, on parlera de location de courte durée ou de location saisonnière (soit en principe moins de 90 jours consécutifs). Il existe deux principaux régimes juridiques et fiscaux susceptibles de s'appliquer.
1) La location meublée non professionnelle de courte durée
C'est en tant que loueur en meublé non professionnel que la plupart des propriétaires donnent à bail leur résidence secondaire.
Sur le plan pratique, il conviendra de : faire une déclaration préalable à la mairie (et demander une autorisation pour les communes de plus de 200 000 habitants) ; faire une déclaration d'activité au greffe du tribunal de commerce ; meubler la résidence (au sens requis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) et vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location de courte durée (le cas échéant).
Sur le plan fiscal, vous serez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises, de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. L'imposition des loyers dépendra du régime choisi :
- Le micro BIC (loyers annuels ne dépassant pas 72 600 €) est le plus simple car vous déclarez les loyers encaissés et seuls 50 % de ces loyers sont imposés au barème de l'IR (un abattement de 50 % s'applique), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Mais le plus efficace pour réduire les loyers imposables sera d'opter pour le régime réel (avec inscription du bien au bilan). Vous pourrez ainsi déduire les charges, ainsi que des amortissements en proportion de la période de location, à moins de proposer le bien à la location toute l'année et de comptabiliser des recettes correspondant à vos périodes d'occupation. Les amortissements sont plafonnés au montant des loyers perçus. Ce régime emporte des obligations comptables et déclaratives plus lourdes (tenue d'une comptabilité des loyers et charges et une liasse fiscale à produire chaque année).
Les déficits (non issus des amortissements) sont reportables sur les loyers des 10 années suivantes.
Sur le plan social, si les loyers annuels sont supérieurs à 23 000 €, vous risquez d'être assujetti aux cotisations sociales (Sécurité Sociale des Indépendants) et non plus aux seuls prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 %. Le taux de cotisations varie alors entre 35 et 45 %, sauf option pour le micro social de 22 %.
Du point de vue de l'IFI, une telle location n'aura pas de conséquence (à moins de répondre aux conditions spécifiques de l'article 975 du CGI).
En cas de revente, louer sa résidence secondaire en tant que non professionnel est également sans incidence sur la plus-value imposable puisque les amortissements n'ont pas à être repris (c'est-à-dire déduits du prix d'acquisition). C'est une particularité avantageuse du régime LMNP qui bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale au terme de 30 ans (22 ans pour l'impôt sur le revenu).
Attention, si votre résidence secondaire est détenue à travers une société imposée de plein droit à l'IR, telle que la SCI, celle-ci risque de devoir passer obligatoirement à l'IS (dès lors que les loyers représentent plus de 10 % du chiffre d'affaires), emportant pour vous l'obligation de payer un loyer à la société ou d'être imposé sur l'avantage en nature que constituerait l'occupation gratuite du bien (cotisations sociales incluses !).
2) La parahôtellerie
La location est qualifiée comme telle si, en plus de mettre à disposition le logement meublé, le loueur réalise, dans des conditions similaires à celles des hôtels, au moins 3 des 4 prestations suivantes : le petit déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux (et donc pas uniquement à l'arrivée et au départ) ; la fourniture du linge de maison ; la réception, même non personnalisée, des clients (la simple remise des clés ne la caractérise pas).
Sur le plan fiscal, les loyers sont taxés en BIC mais pas dans le régime spécifique et dérogatoire de la location meublée. Une première différence porte sur le déficit. En effet, lorsqu'il est issu de la parahôtellerie, il est imputable sur le revenu global sans limitation (à l'inverse de la location meublée où le déficit ne s'impute que sur les loyers des 10 années suivantes) à condition que l'activité de loueur soit habituelle, continue et directe, conférant ainsi un statut professionnel au loueur. Une autre différence portera sur les plus-values devenues professionnelles, avec un régime spécifique distinguant les plus-values court et long terme et des exonérations propres.
Sur le plan social, les cotisations sont dues dès le premier euro imposable. Contrairement à la location meublée, la parahôtellerie est soumise à la TVA. Ainsi les loyers supporteront le taux intermédiaire de 10 % et les prestations de service celui de 20 %. En contrepartie de quoi, la TVA acquittée sera récupérable. C'est pourquoi ce régime est particulièrement avantageux en cas d'achat neuf, de construction ou de reconstruction.
Du point de vue de l'IFI, le statut de professionnel pouvant permettre une exonération est difficile à obtenir, à moins de consacrer à cette activité la majeure partie de son temps et de son énergie. Toutefois, la solution est différente si l’on exerce la parahôtellerie à travers une société puisque le recours à une société devrait permettre d'être exonéré d'IFI automatiquement (sans conditions d'activité ou de revenus principaux). Dès lors que la parahôtellerie est caractérisée, elle est considérée comme une activité commerciale à part entière contrairement à la simple location meublée.
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