Le dispositif COSSE que l’administration appelle dispositif « louer abordable », permet de bénéficier d’une déduction de vos revenus fonciers si vous mettez en location un logement sous certaines conditions. Il vient d’être prolongé par la loi de finances pour 2020 jusqu’au 31 décembre 2022 mais ses conditions d’application ont été durcies.
Alors, comment peut-on en bénéficier ? Pour en profiter, il faut avoir signé une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) pour le logement mis en location. La déduction ne peut pas se cumuler avec un autre régime d’incitation fiscale, comme la réduction d’impôt Duflot – Pinel et ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques.
Le montant de la déduction varie selon le type de convention signée avec l’administration et l’implantation du logement. Pour obtenir la convention avec l’Anah, vous devez respecter certains critères liés au logement, au locataire et au loyer.
Quels logements ?
Les logements doivent être loués vides et constituer l’habitation principale du locataire. Ils peuvent être récents ou anciens, avec ou sans travaux. Depuis le 1er juillet 2020, la déduction fiscale est subordonnée au respect d’un certain niveau de performance énergétique. Sont désormais exclus du dispositif Cosse les logements dont la classe énergétique est F ou G, c'est-à-dire ceux dont la performance énergétique est la plus mauvaise. À cet effet, il faut joindre à la demande de convention un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Quel loyer ?
Le loyer doit être fixé en respectant un montant maximal défini par le type de convention signée et la zone d’implantation du logement. Vous avez en effet le choix entre trois niveaux de loyer en fonction du type de convention que vous passez : intermédiaire, social ou très social.
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Les zones correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs (ce sont les mêmes que celles définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel).
Quel locataire ?
Pour bénéficier du dispositif, vous ne devez pas louer le logement à vos ascendants et descendants ou à un membre de votre foyer fiscal ; et pas non plus à une personne occupant déjà le logement, sauf renouvellement du bail.
En outre, vous devez donner en location le logement à un locataire dont l’ensemble des ressources sont inférieures à un plafond qui varie selon le type de convention signée, l’emplacement du logement et le nombre de personnes du foyer fiscal. Par exemple, dans le cas d’une convention à loyer très social, pour un « jeune couple » (c'est-à-dire dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans), le revenu total ne doit pas excéder 28 218 € à Paris et dans les communes limitrophes, 25 876 € dans les autres communes d’Île-de-France et 20 110 € dans les autres régions. Dans le cas d’une convention à loyer social, les limites sont respectivement de 47 031 €, 43 127 € et 33 516 €. Si c’est une convention à loyer intermédiaire qui a été signée, les plafonds de revenus sont, pour un couple, quel que soit son âge, de 57 489 € pour la zone A bis et la zone A, 41 868 € pour la zone B1 et 37 861 € pour les zones B2 et C.
Quelle déduction ?
Dès lors que toutes les conditions sont remplies, vous bénéficiez d’une déduction fiscale correspondant à un pourcentage des loyers perçus. Cette déduction est opérée sur la déclaration des revenus fonciers 2044.
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Vous pouvez également confier votre bien en location ou en mandat de gestion à une « agence immobilière à vocation sociale » ou à un organisme agréé. Vous obtiendrez alors une déduction de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement. De plus, si le loyer est un loyer social ou très social, vous toucherez une prime de 1 000 euros !
La convention a une durée de six ans. À son terme, vous pouvez demander à l’Anah de la prolonger pour une durée de trois ans renouvelable. Le bien doit être loué pendant toute la durée de la convention.
À noter que si des travaux sont nécessaires afin de rendre le logement habitable, vous pouvez signer avec l’Anah une « convention avec travaux ». Ce qui vous donne droit à une aide financière pour les réaliser. Vous trouverez toutes les précisions nécessaires sur le site de l’Anah.
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