L’achat du local est un moment important dans la vie d’un professionnel libéral et c’est un investissement de plus en plus lourd. Il est donc légitime de se demander quelle est la meilleure solution pour faire cette acquisition. Si l’on avait posé la question il y a quelques années, l’avis des spécialistes aurait été unanime : il fallait faire une société civile immobilière qui cumulait pratiquement tous les avantages ! Mais la fiscalité a énormément changé et, désormais, la réponse n’est pas aussi simple.
Indiquons pour commencer que si vous envisagez d’acheter un local professionnel à plusieurs praticiens, la société civile immobilière s’impose pour des raisons de sécurité juridique. L’indivision présente en effet de nombreux inconvénients, notamment l’absence, la plupart du temps, de règles de fonctionnement et de règlement des litiges, et surtout le fait que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Ce qui permet à l’indivisaire de demander le partage quand il le souhaite…
Nous nous attacherons donc au médecin qui veut acheter un local tout seul. Trois solutions s’offrent à lui :
- L’acheter dans son patrimoine professionnel,
- L’acheter dans son patrimoine privé,
- L’acheter par l’intermédiaire d’une société civile immobilière.
Signalons au préalable que les indications que nous donnons le sont en fonction des règles fiscales actuelles. Règles qui ont la fâcheuse tendance d’être modifiées en permanence ! Or l’achat d’un local professionnel se fait en général pour de nombreuses années. Que seront devenues les lois actuelles dans 20 ou 25 ans ? Bien malin qui peut le dire…
Les frais d’achat
Les droits d’enregistrement et les frais de notaire sont déductibles si vous achetez dans votre patrimoine professionnel. Ils ne le sont pas si c’est une SCI qui achète ou si vous achetez dans votre patrimoine privé.
Cela aura peu d’impact si vous achetez du neuf mais ce sera plus gênant pour l’ancien. Ainsi, pour un local ancien de 100 000 euros, ce seront environ 8 000 euros que la SCI ne pourra pas déduire.
Les frais de constitution de la SCI ne sont pas déductibles.
L’amortissement
Si vous achetez votre local dans votre patrimoine professionnel, vous pourrez pratiquer un amortissement correspondant à 2 à 2,5 % du prix d’achat pendant 40 à 50 ans. Il n’y a aucun amortissement si vous achetez en SCI ou dans votre patrimoine privé.
Avant la réforme de 2007, les SCI pouvaient déduire un abattement égal à 16 % des loyers annuels au titre de l’amortissement. Mais cet abattement a été supprimé en même temps que l’abattement de 20 % sur les salaires.
La SCI permet bien de déduire un loyer sur la déclaration 2035 mais il faut ensuite déclarer ce loyer en tant que revenu foncier. L’opération est donc neutre.
Avantage là encore à l’achat dans le patrimoine professionnel.
Les intérêts d’emprunt
Ils sont déductibles dans tous les cas, que ce soit du résultat de la SCI, du montant des revenus fonciers ou du bénéfice libéral. Léger avantage toutefois à l’achat dans le patrimoine professionnel puisque les intérêts déduits sur la 2035 diminuent non seulement l’impôt sur le revenu mais également les charges sociales.
Les plus-values
Le local acheté dans le patrimoine professionnel suit le régime des « plus-values professionnelles ». Les SCI sont soumises au régime des « plus-values des particuliers », de même que l’achat dans le patrimoine privé.
Dans le régime des plus-values professionnelles, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien, cette valeur comptable étant elle-même égale à la différence entre le prix d’achat et les amortissements pratiqués.
La plus-value est dite « à court terme » jusqu’à hauteur des amortissements pratiqués et « à long terme » au-delà.
Pour simplifier, les amortissements pratiqués constituent la plus-value à court terme qui va s’ajouter au bénéfice de l’année de réalisation de la plus-value et sera donc soumise à l’impôt sur le revenu. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat représente la plus-value à long terme, taxée actuellement à 12,8 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit au total 30 % !
Toutefois, il existe des exonérations de plus-value, la plus importante étant liée aux recettes réalisées. Si la moyenne de vos recettes des années N – 2 et N – 1 (l’année N étant l’année de réalisation de la plus-value) est inférieure à 90 000 euros, toutes vos plus-values, qu’elles soient à court ou à long terme sont exonérées.
Mais nous verrons dans le prochain article que les plus-values à long terme bénéficient également d’un abattement variant selon la durée de détention du local.
Aide médicale d’État (AME) : dans un centre de PMI en première ligne, deux sénateurs prennent le pouls du terrain
Un partenariat Doctolib/Afflelou ? Les ophtalmos libéraux ne font pas « tchin-tchin »
Enquête sur les restes à charge « invisibles » : 1 500 euros par an et par personne, alerte France Assos Santé
Missions, consultation et diagnostic, prescription : le projet Valletoux sur la profession infirmière inquiète (déjà) les médecins