Objectifs de la SCI pour votre local
Côté médecin libéral, le premier objectif poursuivi par un tel montage est de créer une dépense professionnelle déductible du résultat de votre EI : ce sont les loyers payés à votre SCI. Ce qui diminue non seulement le résultat fiscal imposable de votre EI mais aussi l’assiette de vos cotisations sociales obligatoires, soit l’ensemble de vos prélèvements obligatoires (PO) sur votre travail. Et côté SCI, cette dernière encaisse des recettes locatives en vue d’abord de rembourser l’investissement immobilier qu’elle a réalisé par l’achat des murs. Objectif premier : dès l’instant où ces recettes locatives sont amputées d’un niveau de PO nettement moindre que celui de vos PO du travail, la défiscalisation globale attendue se produit. Ce qui est toujours le cas si le montage est correctement réalisé.
Le deuxième objectif poursuivi par un tel montage est d’avoir accès à des options d’optimisation de votre gestion patrimoniale, parmi lesquelles : le réinvestissement de sa trésorerie vers d’autres biens immobiliers locatifs ; la mise à profit entre-temps de sa trésorerie dans un placement financier ; la transmission progressive de vos parts de SCI, et donc de votre patrimoine immobilier locatif, à vos héritiers en franchise de droits de donation ; etc.
Quel choix fiscal pour votre SCI : IR ou IS ?
Parmi les grandes options à prendre lors de la mise en fonctionnement de votre SCI, figure en priorité le choix fiscal de soumettre ses résultats imposables (les revenus fonciers) soit à l’impôt sur le revenu (IR) des personnes physiques soit à l’impôt société (IS). Mise en garde : ce n’est pas parce que la tendance actuelle penche pour l’IS qu’il faut vous y précipiter les yeux fermés : chaque situation est unique et impose le recours à un conseiller compétent et réellement soucieux de vos intérêts. Il ne peut y avoir de prêt-à-porter dans ce domaine qui vous engage pour de très nombreuses années… Examinons dans cette première partie de notre série le volet IR.
Les modalités fiscales de l’IR
Dans cette option, le matraquage fiscal et social subi par tous les revenus fonciers est inévitable car il s’opère au nom de chaque associé personne physique de la SCI sur la totalité du résultat imposable de la SCI, que ce dernier soit distribué entre ses associés, ou pas (mis en réserve). Soit selon le schéma résumé à l’extrême suivant :
a) Résultat imposable de la SCI à l’IR = loyers encaissés – dépenses locatives acquittées – les intérêts d’emprunt. Mais sans déductibilité des coûts d’acquisition du bien (amortissement fiscal) ni des droits d’enregistrement et ni des travaux d’agrandissement ou d’amélioration, à l’exception des frais de mise aux normes d’accessibilité, déductibles par amortissement. Bref, cela ressemble beaucoup à la détermination au réel d’un BNC de médecin.
b) Revenu foncier de l’associé de la SCI = sa quote-part de résultat (QPR) de SCI imposée au barème de l’IRPP en tant que revenu foncier, et donc s’ajoutant aux divers revenus imposables du foyer fiscal (dont son BNC de médecin). Conséquence : cela matérialise une imposition de la QPR, dès son 1er euro, d’au moins 30 % (voire 41 % ou 45 %), soit le niveau du TMI d’un foyer fiscal de médecin généraliste en secteur 1 à temps plein à BNC moyen (80 000 €/an) plus ou moins une petite activité salariée, plus les revenus du conjoint le cas échéant.
c) En sus, la QPR « foncière » se voit socialement taxée aux 17,20 % de contributions sociales du patrimoine (CSP) auxquelles est retranchée la petite défiscalisation des 6,80 % de CSG déductible.
Bilan à l’IR : au cas général, la pression minimale est de presque 45 % de PO sur la QPR dans les foyers fiscaux les moins imposés à l’IRPP. Et d’au moins 10 points de plus de PO chez les autres. Soit guère moins que vos PO du travail, et donc une faible défiscalisation globale à ce stade : il faudra regarder plus loin pour trouver de l’intérêt au montage.
L’effort d’épargne à l’IR et la contrepartie des plus-values
Durant la phase de remboursement de l’emprunt contracté pour acquérir les murs du cabinet, quasiment tous les revenus de votre SCI serviront à rembourser l’emprunt. L’imposition directement subie en tant qu’associé constituera donc, en réel et au fil des années, votre effort d’épargne en vue d’intégrer ce local dans votre patrimoine privé si ses loyers devaient grosso modo couvrir le coût de l’emprunt. C’est le principal inconvénient (normalement supportable) de la SCI à l’IR. En contrepartie, en cas de revente du local par la SCI (en situation choisie ou contrainte…), la fiscalité qui vous serait applicable est celle des particuliers : la plus-value immobilière constatée est exonérée totalement d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, tout en étant de plus en plus allégée en cas de revente dès de la deuxième décennie. Enfin, et par ailleurs, une SCI familiale soumise à l’IR n’est pas tenue à une comptabilité commerciale, ce qui facilite la transmission aux héritiers.
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